Episurf ska växa till ett fastighetsbestånd på 10 miljarder kronor under året

Episurf befinner sig i slutfasen av den omställning som innebär att bolaget lämnar medtechverksamheten och i stället fokuserar på fastigheter. Produktionen ska stängas ned enligt plan, samtidigt som bolaget behåller en patentportfölj som framöver ska hanteras med målet att realisera eventuella värden.

Parallellt har Episurf på kort tid byggt upp ett fastighetsbestånd som enligt vd Jens Andersson uppgår till cirka 3,5 miljarder kronor. Han beskriver utvecklingen som snabb, men menar att bolaget nu har byggt upp de system och den organisation som krävs för att fortsätta växa.

En liten organisation med stöd av externa partners

Episurf har gått från en mycket begränsad organisation till omkring tio anställda. Kompetensen finns framför allt inom finans, ekonomi, fastigheter och transaktioner.

För att kunna hantera den snabba tillväxten har bolaget också ingått ett långtgående avtal med Newsec, som bistår med bland annat ekonomisk och teknisk fastighetsförvaltning. Även säljare som blir aktieägare i Episurf kan bidra med stöd i samband med de förvärv som genomförs.

En viktig del av strategin är att fastigheterna ska vara förvaltningsbara och gärna samlade geografiskt. Genom att koncentrera bestånd till vissa orter vill Episurf kunna skapa skalfördelar utan att behöva bygga upp stora egna organisationer på varje plats.

Fokus på stabila kassaflöden

Episurf investerar både i bostäder och kommersiella fastigheter. För kommersiella objekt är långa hyresavtal och begränsade vakanser viktiga faktorer. Bolaget har samtidigt byggt upp en betydande exponering mot bostäder och LSS-fastigheter.

Jens Andersson pekar på den demografiska utvecklingen som en faktor bakom intresset för LSS. Kommuner är ofta motparter och avtalen kan ge långa och stabila kassaflöden. På sikt ser han även möjligheter att bygga upp ett större LSS-bestånd som kan säljas vidare.

Bostadsförvärven görs gärna som samlade bestånd på mindre och medelstora orter. Episurf söker inte nödvändigtvis de största svenska städerna, utan fokuserar på objekt där bolaget ser en kombination av god kvalitet, attraktiv avkastning och stabila kassaflöden.

Mindre orter kan ge möjligheter

En del av Episurfs strategi är att köpa fastigheter på orter där konkurrensen kan vara lägre än i de största svenska städerna. Andersson nämner bland annat Oskarshamn och Hudiksvall som exempel.

Bolaget analyserar bland annat den långsiktiga bärkraften på en ort, förekomsten av livskraftig industri samt kommunikationer. Även närhet till hamn kan vara en positiv faktor, även om det inte är ett krav.

En annan möjlighet som Episurf ser är generationsskiften. Andersson beskriver hur fastighetsportföljer som byggts upp sedan 1990-talskrisen i vissa fall nu ägs av personer som närmar sig 70-årsåldern. För ägare som saknar en naturlig efterträdare kan en försäljning vara aktuell, samtidigt som det kan vara svårt att hitta köpare till större portföljer på mindre orter.

Episurf försöker därför vara en relativt snabb och okomplicerad köpare. I många av affärerna blir de tidigare fastighetsägarna samtidigt aktieägare i Episurf.

Aktieemissioner och skillnaden mellan fastighetsyield och finansieringskostnad

En central del av modellen är kombinationen av aktier och lånefinansiering. Andersson konstaterar att nya aktier innebär utspädning, men framhåller samtidigt att vinsten per aktie enligt bolagets bedömning har ökat efter de transaktioner som hittills genomförts.

Episurf uppger att bostäder köps till en avkastning på omkring 6 procent och kommersiella fastigheter omkring 7 procent. Samtidigt har bolaget hittills kunnat låna till omkring 5 procent. Skillnaden mellan fastigheternas avkastning och finansieringskostnaden skapar enligt Andersson en så kallad yield spread som är central i affärsmodellen.

Bolagets ambition är dessutom att kunna bredda finansieringsbasen över tid. Med fler finansieringskällor ser Andersson möjligheter att pressa finansieringsmarginalerna, vilket i sin tur skulle stärka kassaflödet.

Finansieringen ska breddas

Den huvudsakliga lånefinansieringen kommer i dag från Storbrand samt genom en säkerställd obligation som tagits upp via Pareto. Episurf räknar även med att använda svenska och nordiska banker och är öppet för andra finansieringskällor, däribland kreditfonder och internationella banker.

En utmaning för ett snabbt växande fastighetsbolag är att det saknas en lång historik att luta sig mot. Andersson beskriver därför finansieringen som en förtroendefråga. Hittills har större finansiella aktörer varit beredda att finansiera bolagets expansion.

Han pekar också på att flera av dagens finansieringsstrukturer inte kräver amortering. Det innebär enligt honom att Episurf kan behålla ett större kassaflöde under en period där fastigheterna är fullt uthyrda och behovet av projektinvesteringar är begränsat.

Mot 10 miljarder under året

Episurf har gått från noll till cirka 3,5 miljarder kronor i fastighetsbestånd på kort tid. Andersson bedömer att bolaget sannolikt kan nå omkring 6 miljarder under fjärde kvartalet och har kommunicerat en ambition att växa vidare mot 10 miljarder.

Han framhåller samtidigt att den procentuella tillväxten blir mindre dramatisk ju större beståndet blir. Att gå från 3,5 till 6 miljarder är enligt honom mindre komplicerat än den första resan från noll till 3,5 miljarder, eftersom organisationen och systemen nu finns på plats.

Efter de senaste affärerna uppger Andersson att intresset från potentiella säljare är stort. Utmaningen blir i stället att säkerställa att finansieringen hinner med expansionstakten.

Långsiktig ambition på 30–50 miljarder

På tre till fem års sikt är ambitionen att bygga ett betydligt större nordiskt fastighetsbolag. Andersson ser ett möjligt bestånd på 30–50 miljarder kronor och vill i första hand etablera en bas i Norden.

Episurf tittar på flera olika typer av fastigheter, däribland lager, lätt industri, logistik, så kallade big box-fastigheter, retail, bostäder och LSS.

Samtidigt utesluter bolaget inte möjligheter på andra marknader runt Östersjön eller i övriga Europa. Grundprincipen är att vara opportunistisk och söka fastigheter där Episurf bedömer att den riskjusterade avkastningen är attraktiv.

Transformationen från medtech till fastigheter är därmed nära sitt slutskede. Nästa fas handlar i stället om att bygga vidare på den plattform som redan har skapats, bredda finansieringen och fortsätta genomföra fastighetsförvärv.